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송보 7차아파트, 근저당 말소 없는 분양계약소유권 이전 후에도 임대사업자 근저당 말소는 최대 1년후로 미뤄 사업자에 일방적으로 유리한 계약조건 불구 제재방안 사실상 없어
황망기 기자  |  mkih@naver.com
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승인 2020.01.16  09:51:39
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“소유권 이전등기를 해도 근저당 말소는 해줄 수  없다.”
공공임대주택의 임대사업자가 임차인들에게 일방적으로 불리한 계약서를 내밀어도 ‘울며 겨자먹기식’으로 사인을 해야 하는 사람들이 있다.
지난 해 4월, 광양시의 분양전환 승인 이후에도 임대사업자가 분양전환에 응하지 않아 일부 임차인들이 임대사업자를 대상으로 소유권 이전 청구소송을 제기한 송보7차아파트의이야기이다.
송보7차아파트의 임대사업자인 정기산업은 새해 들어 일부세대에 대한 분양계약을 체결하고 있지만, 정기산업 측이 제시한 분양계약 내용이 수분양자에게 일방적으로 불리하게 되어 있어 논란이 일고 있다.
광양시의 분양전환 승인에도 불구하고 우선분양가가 낮게 책정되어 있다며 광양시를 상대로 분양전환 취소소송을 제기한 정기산업은 지난 해 8월 일부 세대에 대해 우선분양 적격세대라고 통보했다. 그러나, 우선분양적격세대 통보 이후에도 정기산업 측은 분양은 이행하지 않았다.
이러한 가운데 임차인들은 정기산업을 상대로 소유권 이전 청구소송을 제기했다.
임대사업자가 분양의무를 이행하지 않은 가운데 임주민들은 기존의 분양대책위원회가 임대사업자와 원만한 협의를 이끌어내지 못한다며 비상대책위원회라는 조직이 만들어졌다. 비상대책위가 결성되자 임대사업자는 임차인들의 대표기구인 임차인대표회의나 분양대책위와의 협의 대신 비상대책위와의 협의에 나섰다. 그리고, 비상대책위와 임대사업자간 분양과 관련된 합의가 이뤄졌다. 그러나, 이 합의에 대해 일부 입주민들은 입주민들에게 일방적으로 불리한 합의라며 반발하고 있다.
임대사업자 측은 비상대책위와 임대사업자간 합의에 동의한 세대를 대상으로 분양계약을 체결하겠다며 지난 해 12월 31일자로 2차 우선분양 적격세대를 통보한 후 1차 통부세대를 대상으로 분양계약 체결을 진행하거 있다. 그러나, 이 분양계약은 소유권 등기 이전을 최대 1년 후 하도록 되어 있어 계약 체결 후에도 임차인들이 재산권을 행사하지 못하도록 되어 있다.
현재 이 아파트의 35평형 임대료는 1억3,200만원이다. 여기에 세대당 5,640만원 주택도시기금을 상환해야 한다. 반면, 광양시가 승인한 우선분양가는 1억4,600만원이다. 
정상적인 분양계약이라면, 임대사업자는 도시주택기금 5,640만원을 상환하고, 수분양자는 임대료와 우선분양승인가의 차액인 1,400만원을 부담하면 소유권 이전등기를 할 수 있다. 그런데, 이 아파트 분양계약은 소유권 이전절차와 관련, “수분양자(임차인)가 계약금과 잔액을 전액 납부한 때에 분양목적물의 소유권 이전 등기에 필요한 서류 일체를 교부한다”고 명시되어 있다. 도시주택기금의 상환 및 근저당권 말소는 잔금 납부와 동시에 이뤄져야 하지만 계약서에서는 “송보7차 아파트단지의 일반분양 실시일로부터 4개월, 또는 일반분양승인이 나지 않는 경우 본 분양계약체결일로부터 1년 이내”에 하도록 하고 있다.
수분양자 입장에서는 분양대금을 전액 납부한 후 소유권 이전등기까지 마친 상태에서 최장 1년 이상 도시주택기금 5,640만원의 근저당을 안고 살아야 하는 것이다.
이처럼 일방적으로 임대사업자에게 유리한 계약에 대한 임차인들의 불만이 터져나오자 이 아파트 비상대책위와 임대사업자는 일부 수정된 계약조건을 제시했으나 이 역시 임차인에게 불리하기는 마찬가지이다.
수정 계약서에서는 소유권 이전등기 요건을 “수분양자가 원할 경우 분양목적물의 소유권 이전 등기에 필요한 서류 일체를 교부한다”고 완화했으나 여전히 도시주택기금에 대한 근저당 해제 시점을 최대 1년 이후로 늦추고 있으며, 임대사업자의 하자보수 의무는 면해주고 있다.
임차인 입장에서는 공공임대주택의 정당한 분양자격을 갖추고 있음에도 불구하고, 임대사업자가 이행해야 할 근저당 말소 의무를 1년이상 미뤄주는 형국이며, 최악의 경우 분양대금을 완납하고도 도시주택기금 상환의무까지 짊어져야 하는 실정이다.
분양계약이 이처럼 임차인들에게 일방적으로 불리하게 되어 있지만, 이를 제재할 방안은 없다.
이에 대해 비대위와 정기산업 측은 “소유권 이전 이후에도 도시주택기금의 채무자는 임대사업자”라며, 임차인에게 불이익은 없다고 주장하고 있다. 이처럼 임대사업자에게 일방적으로 유리한 분양계약 내용이 알려지면서 당초 비대위에 동의의사를 표시했던 임차인들이 동의를 철회하고, 소송을 통해 문제를 해결하겠다는 움직임을 보이고 있다.
이러한 계약조건은 임대사업자와 비대위간 합의를 근거로 한 것이다.
이와 관련, 이 아파트 분양대책위원회는 최근 김명원 광양부시장을 면담한 자리에서 “비대위 합의문의 위법사항을 조사하고, 분양계약 과정을 지도 점검해 줄 것”을 요청했다.
광양시 관계자는 “임대사업자의 위법사항이 나오면 바로 조치할 수 있지만, 분양계약은 사인간의 문제이기 때문에 행정기관이 관여할 여지가 없다”며, “비대위 합의안에 대한 동의 여부는 개인이 판단할 수 밖에 없다”고 밝혔다.
한편, 임대사업자인 정기산업은 송보7차아파트 분양전환과 관련, 분양전환승인취소 소송을 제기한 상태인데, 이 소송은 오는 3월 5일 3차변론이 예정되어 있으며, 4월께 한 차례 더 변론이 진행될 것으로 알려졌다. 이렇게 될 경우 오는 6월께는 1심 결과가 나올 것으로 보인다.
정기산업 측은 송보5차와 태안노블리안의 일반분양을 위한 입주자모집공고 승인신청을 광양시가 반려한 것과 관련, 행정소송과 행정심판을 청구해 두고 있다.
이 사건의 경우 행정심판 결과는 2월께 결정되며, 행정소송은 3월부터 변론이 개시돼 9~10월께 1심 판단이 나올 것으로 알려졌다.


황망기 기자

 

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